热点城市调控收紧 地产融资再遇严控

1. 热点城市调控收紧 地产融资再遇严控

房地产融资额数月高位运行，房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。
日前，在银保监会下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。这也意味着，房企的资金收紧在所难免。
融资再遇严查
自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。
中原地产研究中心统计数据显示，今年4月房企创造单月融资2600亿元后，5月前2周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行。截至5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。虽然低于4月同期，但整体看，部分企业的融资成本继续降低。
在房企融资一路绿灯的情况下，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着楼市出现回暖迹象，尤其是土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。
5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。
从通知内容来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。
通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
此前，对一些违规项目或者证件不齐的项目发放贷款，其结果是将房地产工程风险转移到银行贷款系统中。业内人士认为，这一管控将对于一些不规范经营的房企融资带来震慑效应。
严控影子银行变相为房企融资
上述通知在2019年银行机构的工作要点中提到，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。
事实上，自4月以来，由于房企的密集融资情况较好，企业拿地明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。
土地市场的火热已引起关注。严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。
“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进说。
值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。
严跃进认为，严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。后续对于银行各类非贷款业务需要加大管控，防范各类银行对外投资行为演变为私下贷款行为。
热点城市调控收紧，融资难放水
上述针对房地产行业的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。
中原地产首席分析师张大伟表示，上周，各地发布针对房地产的调控政策接近10次，大部分都是收紧调控。其中，住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制不断出现。
不过,恒大研究院认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。
从具体来看，房地产各融资渠道均未开闸。银行信贷门槛仍较高，非标融资受限，信用债发行用途受限，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。与此同时，海外债监管加强，2018年5月，发改委明确房企境外发债主要用于偿还到期债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
由此，恒大研究院认为，由于部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

2. 楼市调控政策“松绑”城市增多，这释放出了什么信号？

随着越来越多的城市和地区，对楼市的调控进行松绑，会更多的刺激买房成交率。对人们释放出了以下几个信号。
楼市松绑以后房贷的利率会得到下调，而且人们在贷款的过程中速度更快。大多数地区基本上一个星期可以解决贷款的问题，最多不会超过一个月。而且在审核的过程中也会更加的流畅，所需要的材料比之前要少一些。但仍然不能排除有的人不会进行贷款。

楼市松绑可以放宽人才落户的相关政策。当楼市松绑以后，直接的影响就是城市的人口量会逐渐增加，增加以后对房子的需求量也会扩大，很多外来地区的户口涌入新的城市去购买新房子。可能在未来的某个时间段，一线城市会出现饱和的状态。
楼市松绑对国内经济起了托底的作用。目前楼市松绑的大多数地区都处于三四线城市，有的人认为以后会蔓延到一二线城市，这样可以让全国的房价继续上调，让本来流向实体行业的经济再次流向了房地产，所以从这一角度来讲，对居民释放出的信号并不友好。

楼市松绑以后，在未来的几年之内房价会迎来一个幅度的增长，但也可能会出现一个很大幅度的下跌，因为房地产的调控只是起到了稳定房价的作用，但是短期的房价稳定器对于房地产来说比较有效，长期的房价稳定并不能起到宏观的调控作用。

总体来说，楼市松绑以后的一些中小城市的房地产调控得到了释放，而且这些城市的经济增长也会出现一个暂时的反弹，至于以后会不会继续下跌要看房利率以及放款的速度。只要是真正的为人们的经济着想，每个城市就会吸引很多的外来人员在这里扎根落户。

3. 迷雾之下的楼市政策走向：调整信号与“松绑”疑云

久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。
在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。
引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。
其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。
这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。
购房信贷环境筑底改善
受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。
受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。
同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。
事情从9月末开始发生变化。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。
此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”
事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。
贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。
11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。
“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。
未经证实的利好
今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。
自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。
从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。
这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。
他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。
“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。
11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。
11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。
在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。
迷雾之下
即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。
趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。
今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。
近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。
“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。
但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。
高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。
前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。
他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。

4. 迷雾之下的楼市政策走向：调整信号与“松绑”疑云

久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。
在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。
引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。
其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。
这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。
购房信贷环境筑底改善
受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。
受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。
同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。
事情从9月末开始发生变化。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。
此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”
事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。
贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。
11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。
“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。
未经证实的利好
今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。
自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。
从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。
这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。
他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。
“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。
11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。
11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。
在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。
迷雾之下
即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。
趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。
今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。
近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。
“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。
但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。
高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。
前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。
他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。

5. 迷雾之下楼市政策走向：调整信号与“松绑”疑云

久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。
在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。
引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。
其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。
这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。
购房信贷环境筑底改善
受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。
受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。
同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。
事情从9月末开始发生变化。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。
此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”
事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。
贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。
11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。
“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。
未经证实的利好
今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。
自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。
从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。
这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。
他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。
“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。
11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。
11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。
在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。
迷雾之下
即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。
趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。
今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。
近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。
“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。
但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。
高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。
前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。
他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。

6. 热点城市楼市调控接连出“重拳”

进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。另外，东莞也在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理，尤其对限购人群、限售年限更加明确。无锡也出台楼市政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例等。
9月6日，收紧楼市调控的路上，又多了一个城市。沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
梳理各地升级的楼市调控措施发现，指向其实都很明确：主要就是为了打击炒房。
其中，杭州楼市新政打击通过假离婚获取购房资格的行为，东莞调控细则具体涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面，加大了炒房的难度。对于个人购房者来说，若是房屋持有不足5年，那么在房屋交易的时候就需要交付较大额度的增值税，此举有助于打击各类“快进快出”的购房行为。
据不完全统计，自今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控，背后既是因为这些城市过去一段时间的市场高烧不退，似乎也在预防“金九银十”出现市场进一步过热情况。那么，在多地收紧调控的情况下，楼市的“金九银十”还有希望吗？
早在7月中旬就推出被称为“史上最严”楼市调控新政的深圳，新房成为了近期市场的主角。近段时间，超过10个新房项目轮番上场，也在一定程度上看出开发商在积极迎接“金九银十”。
贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。从政策趋势来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近来住建部、央行等部门不断强调“房住不炒”和“三稳”的背景下，预计接下来各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。

7. 地产融资再遇严控

银保监会下发通知严查房企拿地融资,严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发等行为。

图/视觉中国
房地产融资额数月高位运行，房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。
日前，在银保监会下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。这也意味着，房企的资金收紧在所难免。
融资再遇严查
自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。
中原地产研究中心统计数据显示，今年4月房企创造单月融资2600亿元后，5月前2周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行。截至5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。虽然低于4月同期，但整体看，部分企业的融资成本继续降低。
在房企融资一路绿灯的情况下，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着楼市出现回暖迹象，尤其是土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。
5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。
从通知内容来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。
通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
此前，对一些违规项目或者证件不齐的项目发放贷款，其结果是将房地产工程风险转移到银行贷款系统中。业内人士认为，这一管控将对于一些不规范经营的房企融资带来震慑效应。
严控影子银行变相为房企融资
上述通知在2019年银行机构的工作要点中提到，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。
事实上，自4月以来，由于房企的密集融资情况较好，企业拿地明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。
土地市场的火热已引起关注。严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。
“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进说。
值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。
严跃进认为，严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。后续对于银行各类非贷款业务需要加大管控，防范各类银行对外投资行为演变为私下贷款行为。
热点城市调控收紧，融资难放水
上述针对房地产行业的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。
中原地产首席分析师张大伟表示，上周，各地发布针对房地产的调控政策接近10次，大部分都是收紧调控。其中，住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制不断出现。
不过,恒大研究院认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。
从具体来看，房地产各融资渠道均未开闸。银行信贷门槛仍较高，非标融资受限，信用债发行用途受限，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。与此同时，海外债监管加强，2018年5月，发改委明确房企境外发债主要用于偿还到期债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
由此，恒大研究院认为，由于部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

8. 新一轮“加码”调控来袭 政策“微调”下楼市仍将以稳为主

4月以来，丹东、苏州、西安等城市先后“加码”楼市调控，是否预示着新一轮楼市调整周期来临？
每经记者程成每经编辑魏文艺
今年春节后，随着货币政策的相对宽松，以及部分城市落户门槛的大幅降低，多地楼市、地市回暖信号频现，部分城市楼市成交大幅回升、房价出现较快上涨苗头，开发商抢地热情高涨、“地王”频出。
因房价涨幅过快，4月和5月份，苏州、佛山等10城市受到住建部的预警提示。而丹东、苏州、西安等地先后出台楼市调控“加码”政策，为当地楼市的“虚火”降温。
对于新一轮楼市“加码”调控的来袭，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，在“房住不炒”，及“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，调控政策不会放开，楼市不会大起大落，仍将以“稳”为主。

图片来源：每日经济新闻刘阳制图
多地楼市短暂回暖致调控再起
6月20日，西安发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，规定从市外迁入户籍的居民家庭在限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，或连续缴纳12个月的社保或个税；在限购范围内无住房的非户籍居民家庭，须提供5年及以上个税和社保缴纳证明，方可购买1套商品住宅或二手住宅。同时将临潼区纳入住房限购范围，严格执行限购政策。
《每日经济新闻》记者注意到，西安发布楼市新政的一个背景是，其房价已领涨全国半年。
6月18日，国家统计局公布5月份70城房价指数，数据显示，5月份西安新建商品住宅价格指数以24.4%的同比涨幅位居全国第一，环比2%的涨幅同样位居全国第一。
而实际上，自2018年12月到2019年5月，西安新建商品住宅价格指数已连续6个月同比涨幅位居全国第一，房价出现连续39个月上涨。
“西安此次加码调控政策，可以看作是其对房价领涨全国的一个回应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。
记者观察发现，在西安加码楼市调控政策前，丹东和苏州也发布楼市新政。
从4月27日起，丹东市对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买1套新建商品住房。对于本地和非本地户籍家庭，需在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。
5月11日，苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，明确在工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，购房人取得房产证3年后方可转让，工业园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让；工业园区全域内，新房总建面的50%-60%须优先出售给在园区就业、创业的人才；微调土地出让竞价规则、优化学位政策等。
随后的5月16日，苏州工业园区管委会发布《关于贯彻的通知》，通过进一步细化人才优先购买商品住房、学位调整等政策，为园区楼市“降温”。
与西安房价领涨全国备受关注，进而加码楼市调控政策的思路类似，苏州在加码楼市调控政策前，也曾因一手房、二手房价格指数累计涨幅过大而受到住建部的点名预警提示。
此外，6月20日有媒体报道称，中国银行在杭州率先上调首套房贷款利率，从原本的基准利率上浮5%增加到上浮8%。

图片来源：每日经济新闻刘阳制图
因城施策不改楼市“稳”基调
“一些城市提出一城一策，对楼市调控政策进行微调，不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进告诉记者，“虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’的目标。”
以西安、苏州为例，克而瑞数据显示，5月份苏州新建商品住宅成交均价为21983元/平方米，同比上涨12%、环比上涨1%；西安新建商品住宅成交均价为13931元/平方米，同比上涨4%、环比上涨3%。
对于包括上述两个城市在内的多个城市房价上涨的原因，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，主要是受高地价项目集中上市进而推高房价的影响。
“过去两年部分城市楼市、土地市场相对火爆，房企拿了不少高价地，目前这些高地价项目相继入市，其备案价相对较高，而前期这些城市低地价的项目相继去化完毕，高地价项目的入市必然会推高房价。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。
值得注意的是，部分城市房价的上涨，除受高地价项目集中入市的影响外，与大量外来人口导入也有较大关系。
以西安为例，其于2017年2月底发布“人才新政”，降低落户门槛。此后，西安先后7次调整户籍政策，不断放宽落户门槛。
根据“西安发布”的数据，2017年3月至当年底，西安从市外迁入人口25.7万人，2018年则达到79.5万人。巨大的人口导入，也直接促使当地楼市升温。
克而瑞数据显示，至5月末，西安新建商品住宅库存为1358万平方米，较2018年同期下降10%，较2017年同期下降25%。
“大幅降低落户门槛，最直接的结果是大量外来人口的导入，进而带来较大的购房需求，这也会带来较大的房价上涨压力。”严跃进说。
对于未来楼市的走势，多位业内人士均向记者表示，在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。
《每日经济新闻》记者注意到，去年底召开的中央经济工作会议，将今年的楼市调控定调为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”随后召开的全国住建工作会议，也强调要“切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处”。
4月19日，中央政治局召开会议，要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制”。
自去年底以来，“稳”无疑是楼市调控的主基调。
“目前的楼市调控，地方政府是第一责任人，要承担调控的主体责任。楼市‘维稳’不力，必定会受到约谈、问责。”严跃进说。
显然，在被约谈，甚至会被问责的压力下，楼市“虚火”的城市加码调控，是“无奈”之举，更是必然趋势。